Pri zložitejšej stavbe je rozumné počítať približne s 300 až 315 dňami, ak zámer nevyžaduje zisťovacie konanie EIA a proces ide bez prerušení, dopĺňania, námietok a odvolaní. Ak je potrebné aj zisťovacie konanie EIA, modelový harmonogram sa môže posunúť približne na 420 až 465 dní.
Nie je to garantovaná lehota. Je to pracovný model kritickej cesty, ktorý investorovi pomáha plánovať projekt, financovanie, zmluvy, kapacity projektantov a ďalšie rozhodnutia.
V praxi totiž nestačí poznať len zákonné lehoty. Dôležité je aj to, čo sa deje medzi jednotlivými krokmi: príprava podkladov, získavanie stanovísk, spracovanie pripomienok, koordinácia projektanta, špecialistov, dotknutých orgánov a následné overenie projektu stavby.
Stručne: čo znamená 300 až 315 dní
Model 300 až 315 dní predpokladá, že:
- žiadosť a podklady sú pripravené správne,
- nejde o jednoduchú stavbu,
- nejde o vyhradenú alebo líniovú stavbu,
- nevzniknú námietky ani odvolania,
- proces sa nepreruší,
- nie je potrebné dopĺňanie podkladov,
- stanoviská dotknutých orgánov a vyjadrenia dotknutých právnických osôb sa riešia koordinovane,
- projektant a inžiniering majú čas spracovať doručené stanoviská a pripraviť ďalšie podania.
Pri novom postupe je zároveň dôležité rozlišovať presnejšie pojmy. V bežnej reči sa stále používa výraz „stavebné povolenie“, no pri zložitejšom zámere sa pracuje najmä so stavebným zámerom, Rozhodnutím o stavebnom zámere, projektom stavby, doložkami súladu a overením projektu stavby.
Modelová časová os povoľovania
| Krok | Čo sa deje | Modelová lehota |
|---|---|---|
| 1. Záväzné stanovisko z hľadiska územného plánovania | Overuje sa súlad zámeru s územnoplánovacou dokumentáciou. | 60 dní |
| 2. Odborná pomoc k EIA, ak je nejasné, či EIA treba | Predbežné vyjasnenie, či treba spúšťať EIA proces. Nie je to samotné zisťovacie konanie. | individuálne |
| 3. Príprava podkladov pre EIA, ak je relevantná | Špecialisti pripravujú podklady pre zisťovacie konanie. | približne 60 dní |
| 4. Zisťovacie konanie EIA, ak je relevantné | Posudzuje sa, či navrhovaná činnosť bude ďalej posudzovaná podľa zákona o EIA. | 60 až 90 dní |
| 5. Stanoviská dotknutých orgánov a vyjadrenia dotknutých právnických osôb | Viaceré stanoviská môžu bežať paralelne. | 60 dní |
| 6. Spracovanie stanovísk a Správa o stavebnom zámere | Projektant a inžiniering vyhodnotia stanoviská a pripravia ďalší krok. | 14 až 28 dní |
| 7. Žiadosť o stavebný zámer a rozhodovanie stavebného úradu | Po podaní úplnej žiadosti smeruje úrad k vydaniu Rozhodnutia o stavebnom zámere. | 60 dní |
| 8. Právoplatnosť Rozhodnutia o stavebnom zámere | Po doručení a márnom uplynutí odvolacej lehoty, ak nikto nepodá odvolanie. | približne 15 dní od doručenia poslednému účastníkovi |
| 9. Doložky súladu k projektu stavby | Potvrdzuje sa, že projekt stavby je v súlade s požiadavkami, ak si orgány tento krok vyhradili. | 60 dní |
| 10. Overenie projektu stavby | Správny orgán overuje projekt stavby. | 30 dní |
| Spolu bez EIA | Konzervatívny model kritickej cesty vrátane pracovného času projektanta a inžinieringu. | približne 300 až 315 dní |
| Spolu so zisťovacím konaním EIA | Vrátane prípravy EIA podkladov, ak zisťovacie konanie neskončí požiadavkou na ďalšie posudzovanie. | približne 420 až 465 dní |
Prečo nestačí sčítať iba zákonné lehoty?
Samotné zákonné lehoty nevystihujú celý praktický čas. Medzi jednotlivými úradnými krokmi vzniká práca, ktorú musí niekto odborne riadiť.
Treba pripraviť podklady, zosúladiť projektanta a špecialistov, vyhodnotiť stanoviská, zapracovať podmienky, preveriť rozpory a pripraviť ďalšie podanie tak, aby bolo použiteľné. Ak sa tieto časti podcenia, investor môže mať pocit, že proces formálne beží, ale reálne sa kritická cesta predlžuje.
Pri zložitejšej stavbe sa čas často nestráca iba na úrade. Stráca sa medzi krokmi.
1. Záväzné stanovisko z hľadiska územného plánovania
Prvým dôležitým krokom je záväzné stanovisko z hľadiska územného plánovania. Investor si ním overuje, či je pripravovaný stavebný zámer v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou.
Pri jednoduchých stavbách sa pracuje s kratšími lehotami. Pri vyhradených stavbách naopak s dlhšími. Pre zložitejšiu stavbu, ktorá nie je jednoduchá ani vyhradená, je rozumné v modelovom harmonograme počítať so 60 dňami od doručenia úplnej žiadosti.
Slovo „úplnej“ je kľúčové. Ak žiadosť alebo podklady nie sú pripravené správne, odhad sa môže začať rozpadať hneď na začiatku.
2. EIA: najprv podklady, potom zisťovacie konanie
Nie každá stavba potrebuje zisťovacie konanie EIA. Pri väčších alebo citlivejších zámeroch však môže byť práve EIA jedným z rozhodujúcich prvkov harmonogramu.
Ak nie je zrejmé, či treba EIA proces spúšťať, môže pomôcť odborné predbežné vyjasnenie. To však nie je samotné zisťovacie konanie. Je to krok, ktorý investorovi pomáha zvoliť správny postup skôr, než sa začne pracovať s nesprávnym predpokladom.
Pri modelovom výpočte nestačí pripočítať len samotné zisťovacie konanie. Pred ním treba pripraviť podklady. Pri zložitejšom zámere treba orientačne počítať približne s dvoma mesiacmi prípravy podkladov a následne s 60 až 90 dňami zisťovacieho konania.
Ak by výsledkom zisťovacieho konania bolo, že zámer sa má ďalej posudzovať, tento model už neplatí. Vtedy nejde o drobné predĺženie, ale o samostatný a podstatne náročnejší proces.
3. Stanoviská dotknutých orgánov musia byť koordinované
Ďalším veľkým blokom sú stanoviská dotknutých orgánov a vyjadrenia dotknutých právnických osôb.
Pri zložitejšej stavbe je bezpečné počítať s tým, že kritická lehota môže byť 60 dní. Neznamená to, že sa 60 dní sčíta za každý orgán samostatne. Ak je proces dobre pripravený, viaceré žiadosti môžu bežať paralelne.
Doručením stanoviska sa však práca nekončí. Projektant a inžiniering potrebujú čas na kontrolu podmienok, vyhodnotenie požiadaviek a prípravu ďalšieho podania.
Práve tu sa ukazuje hodnota koordinácie. Nestačí iba rozposlať podklady. Treba vedieť, koho sa zámer týka, aký typ stanoviska alebo vyjadrenia je potrebný, či sú podklady zrozumiteľné a či jednotlivé požiadavky nebudú v ďalšom kroku navzájom kolidovať.
4. Správa o stavebnom zámere nie je formalita
Keď sú stanoviská dotknutých orgánov doručené, projektant pripravuje Správu o stavebnom zámere. V nej sa uvádza, ako sa stavebník vysporiadal s doručenými stanoviskami.
Nie je to iba formálna príloha. Je to dôležitý most medzi získanými stanoviskami a samotným podaním žiadosti o stavebný zámer.
Aj pri dobre skoordinovanom procese treba na túto časť počítať aspoň 1 až 2 týždne. Pri väčšom počte stanovísk, rozporných požiadavkách alebo technicky náročnejších podmienkach to môže byť viac.
5. Rozhodnutie o stavebnom zámere a právoplatnosť
Po podaní úplnej žiadosti stavebný úrad smeruje k vydaniu Rozhodnutia o stavebnom zámere. Pri miestnom zisťovaní, miestnej obhliadke alebo obdobne náročnejšom postupe treba v modeli počítať so 60 dňami.
Rozhodnutie však nie je prakticky použiteľné len preto, že bolo vydané. Dôležité je aj to, kedy nadobudne právoplatnosť.
V ideálnom scenári bez odvolania treba počítať s doručením rozhodnutia účastníkom konania a s uplynutím odvolacej lehoty. Pre modelový harmonogram je vhodné počítať približne s 15 dňami od doručenia poslednému účastníkovi.
6. Doložky súladu a overenie projektu stavby
Po Rozhodnutí o stavebnom zámere nasleduje práca s projektom stavby. Tu vstupujú do procesu doložky súladu.
Doložka súladu nie je ďalšie všeobecné stanovisko k stavebnému zámeru. Je to potvrdenie k projektu stavby, že požiadavky dotknutého orgánu alebo dotknutej právnickej osoby boli splnené, ak si tento následný stupeň posúdenia vyhradili.
Pri zložitejšej stavbe odporúčame v modelovom harmonograme počítať so 60 dňami. Viaceré doložky môžu bežať paralelne, ale rozhodujúca je kritická cesta: posledná potrebná doložka, bez ktorej sa projekt stavby nedá posunúť na overenie.
Následne správny orgán overuje projekt stavby. V modeli počítame s 30 dňami.
Čo tento odhad nezahŕňa
Modelový harmonogram zámerne nezahŕňa situácie, ktoré vedia proces výrazne predĺžiť:
- neúplná žiadosť alebo neúplná projektová dokumentácia,
- výzvy na doplnenie,
- rozpory medzi stanoviskami,
- námietky účastníkov,
- odvolanie,
- prerušenie konania,
- nečinnosť alebo kapacitné problémy orgánov,
- potreba znaleckého posudku,
- vyhradená alebo líniová stavba,
- plné posudzovanie EIA po zisťovacom konaní.
Preto je férové vnímať 300 až 315 dní bez EIA ako model pre dobre pripravený proces, nie ako sľub.
Prečo je koordinácia rozhodujúca
Pri väčšom stavebnom zámere sa čas nestráca iba na úrade. Často sa stráca pri nejasnom zadaní, neúplných podkladoch, neskorom zapojení odborníkov, nedoriešenom územnom plánovaní alebo pri slabom prepojení medzi projektantom, investorom, dotknutými orgánmi a správcami.
Práve tu má inžiniering najväčšiu hodnotu. Nie ako administratívne posúvanie dokumentov, ale ako vedenie procesu.
beQuick pomáha investorom, developerom, firmám a samosprávam vytvárať podmienky, aby sa stavebný zámer mohol posúvať zodpovedne. To znamená pomenovať kroky, pripraviť podklady, koordinovať odborníkov, komunikovať s verejnou správou a držať proces v logickej nadväznosti.
Pri zložitejšej stavbe nejde len o otázku „koľko dní má úrad“. Ide o otázku, či celý proces vstupuje do týchto lehôt pripravený.
Zhrnutie pre investora
Pri zložitejšej stavbe, ktorá nevyžaduje zisťovacie konanie EIA, je rozumné v ideálnom scenári počítať približne s 300 až 315 dňami od prvého kľúčového záväzného stanoviska po overenie projektu stavby.
Ak je potrebné zisťovacie konanie EIA a neskončí požiadavkou na ďalšie posudzovanie, modelový odhad sa môže posunúť približne na 420 až 465 dní.
Najdôležitejšia veta však nie je samotný počet dní. Najdôležitejšie je, že tento čas začína dávať zmysel až vtedy, keď je stavebný zámer odborne pripravený, podklady sú úplné a jednotlivé kroky sú skoordinované.
V tom je rozdiel medzi formálnym podaním a riadeným povoľovacím procesom.